Saham BUVA Anjlok 90% Laba, Tapi PBV 8x: Layak Dibeli Sekarang?

Bayangkan Anda membeli satu saham BUVA hari ini.

Rp705harga 1 saham (7 Okt 2026)

Rp0,66laba 1 saham dalam setahun*

±1.070 tahunwaktu balik modal jika laba tetap

Anda membayar sekitar Rp1.070 untuk setiap Rp1 laba. Wajarkah? Atau bisnis hotelnya memang sebagus itu? Mari kita bedah laporan keuangan 30 Juni 2026, langkah demi langkah, dengan bahasa yang mudah.

*Laba per saham semester I 2026 Rp0,33 dikali 2. Harga penutupan 7 Okt 2026 (Kontan).

Ringkasan 1 menit

Hotelnya sehat, harganya yang terlalu jauh berlari

PT Bukit Uluwatu Villa Tbk (BUVA) mengelola dua hotel mewah Alila di Bali. Di semester I 2026, bisnis intinya membaik. Tetapi laba bersihnya kecil, dan harga saham sudah menanggung harapan yang sangat tinggi.

+4,7%Pendapatan Rp173,9 miliar

+17,1%Laba usaha Rp27,4 miliar

-89,7%Laba bersih Rp8,4 miliar

8,1xPBV pada harga Rp705

Cerita ini kita urai lewat lima pertanyaan: bisnisnya apa, apakah hotelnya makin laku, mengapa laba bersih anjlok, seberapa sehat keuangannya, dan bagaimana masa depan serta harganya.

Bab 1 · Kenali bisnisnya

Dua hotel Alila di Bali, satu pengendali

BUVA berdiri tahun 2000 dan melantai di bursa tahun 2010. Aset utamanya adalah Alila Villas Uluwatu dan Alila Ubud. Pemilik manfaat akhirnya Tuan Hapsoro, melalui PT Tirta Orisa Yasa dan PT Nusantara Utama Investama, yang memegang 61,07% saham BUVA. Pada November 2025 BUVA mengakuisisi PT Bukit Permai Properti, dan pada April 2026 membeli tanah di Pecatu seharga Rp76,9 miliar.

Kamus pemula: emiten adalah perusahaan yang sahamnya dijual di bursa. Pengendali adalah pemegang saham terbesar yang menentukan arah perusahaan.

Dari mana uangnya datang? Dari pendapatan Rp173,9 miliar, kamar menyumbang hampir dua pertiga, disusul makanan dan minuman.

Kamar 62%F&B 30%

Kamar Rp107,7 MMakanan dan minuman Rp52,9 MSpa Rp6,3 MLainnya Rp7,1 M

Sebanyak 97,1% pendapatan datang dari hotel di Bali, dan tidak ada pelanggan yang menyumbang lebih dari 10%. Aman dari ketergantungan satu pelanggan, tetapi sangat bergantung pada satu wilayah. Ingat poin ini, kita akan bertemu lagi di bagian risiko.

Sumber: Laporan Keuangan Konsolidasian BUVA 30 Juni 2026, Catatan 1, 9, 20, 28 dan 30.

Bab 2 · Cek kinerja

Apakah hotelnya makin laku?

Dua istilah penting di dunia hotel: ADR (tarif rata-rata kamar yang terjual) dan RevPAR (pendapatan kamar per kamar yang tersedia, gabungan tarif dan tingkat hunian). Makin tinggi, makin baik.

RevPAR (Rp juta per kamar per malam)

Uluwatu 1S 20259,53

Uluwatu 1S 202610,14

Ubud 1S 20252,83

Ubud 1S 20262,74

Alila Villas Uluwatu makin laris: ADR naik dari Rp10,76 juta ke Rp11,30 juta, dan peringkatnya tetap nomor 2 dari 6 hotel pesaing. Alila Ubud sedikit tertinggal: RevPAR turun tipis dan peringkatnya turun dari 3 ke 4 dari 6.

Hasilnya terlihat di laporan: pendapatan naik dari Rp166,1 miliar ke Rp173,9 miliar, dan laba usaha naik 17,1% karena biaya dijaga ketat. Seluruh margin ikut membaik.

69,5%Margin kotor (naik dari 67,8%)

28,8%Margin EBITDA (naik dari 27,6%)

15,8%Margin operasional (naik dari 14,1%)

Kamus pemula: margin adalah persentase pendapatan yang tersisa sebagai laba. EBITDA adalah laba sebelum bunga, pajak dan penyusutan, gambaran kas dari operasi (laba usaha Rp27,4 M + penyusutan Rp22,7 M = Rp50,1 M).

Sumber: Catatan 20-22 dan 31, Laporan Keuangan BUVA 30 Juni 2026; peringkat dari data STR Inc. yang dikutip laporan; EBITDA olah Pareto Saham.

Ke mana perginya uang kita?

Supaya mudah, anggap pendapatan BUVA adalah Rp100. Ikuti perjalanannya sampai jadi laba bersih:

Pendapatan100

Beban pokok-30,5

Beban usaha-53,8

Laba usaha15,8

Bunga-10,6

Pendapatan lain+1,7

Pajak-2,0

Laba bersih4,8

Hanya Rp4,8 dari tiap Rp100 yang menjadi laba bersih. Perhatikan bunga: Rp10,6 habis untuk membayar pinjaman, lebih dari separuh laba usaha. Masalah BUVA bukan di dapur hotelnya, melainkan di beban di bawah laba usaha.

Sumber: Laporan Laba Rugi BUVA 1S 2026, dihitung per Rp100 pendapatan oleh Pareto Saham. Pendapatan lain = laba asosiasi + pendapatan keuangan - selisih kurs.

Bab 3 · Bedah laba

Mengapa laba bersih anjlok 90%?

Laba bersih turun dari Rp81,4 miliar menjadi Rp8,4 miliar. Apakah bisnisnya memburuk? Tidak. Laba usaha justru naik. Kuncinya ada di laba asosiasi.

Komponen laba (Rp miliar), abu = 1S 2025, hijau = 1S 2026

Laba usaha23,4

27,4

Laba asosiasi77,1

2,0

Beban bunga-19,9

-18,5

Pada semester I 2025, sekitar 95% laba berasal dari laba asosiasi sebesar Rp77,1 miliar. Itu adalah bagi hasil dari perusahaan lain yang sebagian sahamnya dimiliki BUVA, bukan dari hotel, dan sifatnya sekali jalan. Tahun ini angkanya hanya Rp2,0 miliar. Jadi penurunan 90% lebih mencerminkan basis tahun lalu yang terlalu tinggi daripada bisnis yang rusak. Laba tahun penuh 2025 juga mengandung keuntungan pembelian diskon Rp120,6 miliar yang bersifat non-kas.

Catatan kualitas laporan: di laporan laba rugi, label “rugi selisih kurs” Rp18,5 miliar dan “beban keuangan” Rp2,15 miliar tampak tertukar. Catatan 17 dan arus kas menunjukkan Rp18,5 miliar adalah bunga, dan kami mengikuti pembacaan itu. Perlu klarifikasi emiten.

Sumber: Laporan Laba Rugi dan Catatan 8, 17, 30 dan 32 BUVA.

Bab 4 · Kesehatan keuangan

Apa yang dimiliki dan berapa utangnya?

Total aset BUVA Rp2.732 miliar. Sebagian besar berupa hotel, lalu proyek yang masih dibangun, dan kas.

Hotel 54%Proyek 32%

Aset tetap Rp1.473 MAset dalam pembangunan Rp881 MKas Rp231 MEntitas asosiasi Rp67 MLainnya

Rp1.174 MSurplus revaluasi: 54% dari ekuitas Rp2.156 M

-Rp1.138 MDefisit (akumulasi rugi lama), dividen belum mungkin

Kamus pemula: revaluasi adalah penilaian ulang aset yang menaikkan nilai di pembukuan tanpa ada uang masuk. Jadi sebagian besar nilai buku BUVA adalah angka hasil penilaian ulang. Proyek Bintan juga dihentikan sementara dan sudah dicadangkan rugi Rp335 miliar.

Bagaimana utangnya? Kas Rp230,8 miliar jauh di atas utang jatuh tempo setahun yang hanya Rp38,7 miliar, sehingga kas menutupnya sekitar enam kali. Total utang berbunga Rp455,1 miliar, terutama pinjaman Mandiri Rp429,5 miliar berbunga 8,5% sampai 2033.

Kas230,8

Utang jatuh tempo 1 tahun38,7

Total utang berbunga455,1

0,27xDER: utang rendah terhadap ekuitas

1,78xCurrent ratio (turun dari 2,97x), masih sehat

1,5xInterest coverage: laba usaha / bunga, tipis

2,2xUtang neto / EBITDA tahunan

Singkatnya, utangnya kecil dibanding ekuitas, tetapi bunga memakan 37% EBITDA. Interest coverage di atas 3x biasanya dianggap nyaman, sedangkan BUVA baru 1,5x.

Dan arus kasnya? Ingat, laba bukan uang tunai. Kas dari operasi justru kuat, Rp63,1 miliar. Tetapi kas BUVA tetap turun Rp52,3 miliar karena membeli tanah Pecatu.

Operasi+63,1

Investasi-97,2

Pendanaan-18,2

Perubahan kas-52,3

Free cash flow (uang yang tersisa setelah belanja aset) positif sekitar Rp57 miliar sebelum beli tanah, dan negatif sekitar Rp32 miliar setelahnya. Sekitar Rp28 miliar kas operasi dibantu kenaikan uang muka tamu, jadi sebagian bersifat sementara.

Sumber: Laporan Posisi Keuangan, Laporan Arus Kas, Catatan 9, 10, 16 dan 17 BUVA 30 Juni 2026; rasio dan FCF dihitung Pareto Saham.

Enam lampu kuning

Dua hotel, satu wilayah97% pendapatan dari Bali

Bunga menyedot labaCoverage hanya 1,5x

Label bunga dan kurs tertukarRp18,5 M ditulis rugi kurs

Laba FY2025 disajikan kembaliRp99,8 M menjadi Rp195,1 M

Ekuitas bertumpu revaluasi54% dari ekuitas

Harga jauh di atas fundamentalPBV 8,1x, PER lebih dari 1.000x

Dokumen yang dianalisis tidak memuat laporan auditor; laporan audit FY2025 perlu dicek.

Bab 5 · Masa depan dan harga

Rights issue Rp1,53 triliun: untuk apa uangnya?

BUVA akan menawarkan saham baru kepada pemegang saham lama (rights issue). Setiap pemegang 4 saham lama mendapat 1 hak untuk membeli saham baru di harga Rp250, padahal harga pasar Rp705. Totalnya 6,15 miliar saham baru dengan dana sekitar Rp1,53 triliun. Hak diperdagangkan 19 sampai 30 Oktober 2026 (jadwal dapat berubah). Pemegang saham yang tidak ikut akan terdilusi hingga 20%.

Rencana penggunaan dana (Rp miliar)

Penyertaan BBP (akuisisi RUR, West Resort)426

Pelunasan utang418

Uluwatu Estate (BKPP)390

Renovasi Alila Ubud150

Bintan (BLV)150

Sekitar 63% untuk ekspansi dan 27% (Rp418 miliar) untuk melunasi utang. Jika seluruhnya dipakai untuk utang berbunga 8,5%, bunga bisa turun sekitar Rp35 miliar per tahun. Itu perkiraan kami, bukan angka resmi.

Peluangnya: tanah Pecatu di samping Alila Villas Uluwatu, RevPAR Uluwatu yang naik, dan potensi hemat bunga. Risikonya: ketergantungan pada pariwisata Bali, bunga 8,5% dengan coverage tipis, proyek Bintan yang masih dihentikan sementara, serta dilusi dan risiko eksekusi proyek besar.

Sumber: Catatan 9, 29, 31 BUVA 30 Juni 2026; rights issue dari pemberitaan EmitenNews, BCA Sekuritas, Bisnis.com dan Kontan (Agustus sampai Oktober 2026). Rincian dana sebaiknya dicocokkan dengan prospektus.

Jadi, wajarkah harganya?

Harga per saham (Rp)

Harga pasar705

Teoritis ex-right614

Harga rights issue250

8,1xPBV: nilai buku hanya Rp87,5 per saham

1.070xPER: harga dibanding laba setahun

175xEV/EBITDA tahunan

0%Dividend yield: belum ada dividen

Kamus pemula: PBV 1x berarti harga setara nilai buku, dan PER adalah berapa kali laba setahun yang Anda bayar. Makin tinggi, makin mahal. Setelah rights issue pun, hitungan pro forma kami menunjukkan PBV sekitar 5,1x di harga teoritis Rp614, masih mahal. Pembanding dengan emiten sejenis belum kami tarik.

Harga Rp705 per 7 Okt 2026 (Kontan); harga teoritis = (4 x 705 + 250) / 5; rasio dihitung Pareto Saham dari laporan 30 Juni 2026.

Kesimpulan

Rapor BUVA

PertumbuhanPendapatan +4,7%, laba usaha +17,1%Baik

Laba bersihMargin hanya 4,8%, turun 90% karena basis tinggiLemah

Arus kasOperasi Rp63 M, sebagian dibantu uang mukaKuat

NeracaUtang rendah, tetapi bunga tebalCukup

HargaPBV 8,1x dan PER lebih dari 1.000xSangat mahal

Bisnis bagus belum tentu saham bagus. Yang menentukan hasil adalah harga yang Anda bayar. Operasi dan kas bercerita sama; harga bercerita lain.

Sebelum memutuskan, cek empat hal ini:

1. Tren 3 sampai 5 tahun dan pembanding sektor.
2. Prospektus rights issue: rincian dana dan jadwal terbaru.
3. Laporan auditor FY2025 setelah penyajian kembali laba.
4. Klarifikasi emiten soal label bunga dan kurs.

Sumber utama: Laporan Keuangan Konsolidasian PT Bukit Uluwatu Villa Tbk 30 Juni 2026; olah Pareto Saham.

Ditulis oleh

Zaenal Mustopa, S.E.

Analis Keuangan, Pareto Saham · Profil lengkap

Disclaimer: Artikel ini disusun untuk tujuan informasi dan edukasi pasar modal, bukan merupakan rekomendasi, ajakan, maupun nasihat untuk membeli atau menjual saham tertentu, termasuk BUVA. Keputusan investasi sepenuhnya menjadi tanggung jawab pembaca; pertimbangkan profil risiko dan konsultasikan dengan penasihat keuangan berizin sebelum mengambil keputusan.